信号出现！全国楼市政策最严的城市，开始转向了……
来源 | 楼市黄大大撰文 | 宁侃侃昔日“炒房第一城”，向着房地产发展新模式，迈出了一大步。1一直不肯松绑的特区，闷声干了件大事。4月6日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则（征求意见稿）》，明确：目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。要知道，深圳去年才首次推出可售型人才房，截至目前已公开的项目总量已超过3万套。而按照原本的计划，从2018到2035年，深圳要筹建170万套公有住房。其中很大一部分就是人才房和安居房。虽说还在征求意见阶段，可新政一旦落地，意味着正在盖的那部分卖完之后，以后也不会再建新的了。价格只有普通商品房6折的安居房和人才房，即将成为“历史”。这么优惠的政策，为啥要叫停呢？2最直接的原因，是卖不动。说出来你可能都不信，市区房价遍地10万+的深圳，房价打6折之后，居然也没人买。从去年到现在，深圳推出了十几个人才房项目，加起来有1万多套房源，价格仅仅是市场价的5-6折，最便宜的甚至只要2万/平。结果呢？还剩一多半没卖出去。这既是钱的问题，也不全是钱的问题。首先是门槛太高，不是所有人都有资格买。就拿人才房来说，要想进入第一梯队 ，不光要求主选人是全日制本科+深户，全家人都得是深户。很多人即便买得起，也可能被卡资格。即便你满足申购条件，也会无奈地发现，性价比实在是不高……核心地段打6折还是买不起，偏远地区再便宜也看不上。位于南山的深铁熙府，可算是在市中心了吧。房价打6折之后，也要去到差不多6万/平。户型最小的两房，总价也要去到400万以上。有这个预算，买一套能自由流转的商品房不香吗？限价4万/平的宝安新城华苑，一脚油门就到东莞长安。周围都是工地，尘土飞扬，人烟稀少，没商业，没学校。有购房者去过之后直言：连个鬼都没有……有这个预算，直接买东莞不香吗？最重要，也是最根本的原因，是流动性被锁死了。房产最重要的属性就是流动性，然而购买人才房和安居房至少需要锁定10年。在这10年里，深圳房价涨还是跌，都与你无关。因为你既不能卖掉这套房子，也不能拿去抵押，甚至不能用作出租。试问有几个人敢保证，自己10年之内都不需要换房？更何况，在深圳买房，有几个人甘心如此？3人才房和安居房推出历史舞台，也许还有另外一层考虑。过去这些年深圳房价飞涨，以经济适用房为代表的安居房“刚需变豪宅”，一度沦为套利工具。侨乡村，从10年前的9000元/㎡涨到现在的12万/㎡，简直堪称“造富神话”。那如何既杜绝有人利用公房套利的可能，还能解决居民的住房问题呢？共有产权房。第一，共有产权房则实行产权按份共有，你和国家各占有一部分产权，一般购房者的产权不低于50%，但是也不可以获得100% 的产权。第二，共有产权房5年内不得转让，5年后也无法自由交易，只能封闭式流转，或者申请国家回购你的产权。安居房和人才房期满之后是可以自由交易的，还具备有一定的金融属性。而选择了共有产权房，就相当于彻底放弃了房子的金融属性，做到真正意义上的“房住不炒”。而且对于共有产权房的购买者来说，虽然享受不到楼市上涨带来的红利，可也规避了楼市下跌带来的风险。按照深圳2023年1月公示的共有产权住房管理办法，共有产权房满5年之后，可以申请代持机构按照购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）的价格收购。说白了，涨也好跌也罢，也就是几个点的利息差，安全感满满。另外，深圳此举也能和国家政策接轨，顺势而为，也符合实际。深圳在2018年确立的三类公房制度设计是人才房、安居房和公租房。但到2021年国务院发布的22号文中，明确的三类公房是共有产权房、保租房和公租房。这样一来，人才房和安居房就没有了政策支撑，除非深圳单独出台政策进行规范。可是从市场情况来看，如此大费周章，未必能让各方都满意，索性与国家接轨。最后，也是很重要的一点原因，推行共有产权房对于政府而言，也是一件喜闻乐见的好事。为什么这么说？因为共有产权房的本质其实就是一种土地财政的新形式。共有产权房把一次性的土地转让收入，变为可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性和灵活性。虽然卖地价格只有原来的3折，但政府手里依然拿着部分产权。如果需要，这部分产权未来还可以转让，变成财政收入，如果房价上涨，那可能比直接卖地的收入还高。而且政府还可以在需要变现的时候变现，不需要变现的时候继续持有，灵活性大大增加。这可比安居房和人才房的纯让利来得划算多了。4安居房和人才房被“抛弃”后，深圳未来的住房体系，已经很明确了：40%的人购买商品住房，拥有完全产权，可以自由流转。60%的人选择租住公共租赁住房or保障性租赁住房，每个月交房租；或者购买共有产权房，跟政府“共有”一套房。市场的归市场，保障的归保障。今后深圳楼市从此只会有两个选择：可流通可升值的房子——商品房限制流通几乎不升值的房子——共有产权房如此一来，不仅商品房市场会因此而受益。目前安居房轮候库中轮候的人数有将近20万户，还有上万户弃选或没有选上人才房的家庭。这些都是从商品房市场分流出来的优质刚需，大概率还是要回归商品房市场的。存量的人才房和安居房也可以因此收益。正所谓比《蒙娜丽莎》更珍贵的，是燃烧中的《蒙娜丽莎》，人才房和安居房现在的状态就是这样，买一套少一套。相比一半产权，限制流转的共有产权房，持有10年自由交易的人才房和安居房，简直不要太香。此外，深圳在这些年积累了足够的经验，保障房申购制度越来越完善。对于想要在深圳上车，又实在预算不足的刚需朋友而言。条件允许的情况下，可以去追一下安居房和人才房的尾巴，但一定要真的有需求，不然10年的期限可不是闹着玩的。另外深圳商品房市场购买力回归，成交量上涨，价格必然会有回升。未来一到两年都是很好的机会，因为现有的人才房和安居房消化完还需要一段时间。其他一线城市的刚需购房者，新房和二手房眼下都比较充裕，可供选择的余地很多。轻易不要选择保障性住房，限制真的太多了。未来，只有人口持续流入的城市，未来房产才有价值。▼本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！扫码关注他们，读懂中国楼市，建立一套靠谱的认知体系，穿越楼市的风风雨雨，套取这个时代的红利！
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