仲量联行发布《2023年西安商业及物流地产市场报告》
2024年1月26日，西安——2023年初，西安获批建设综合性国家科学中心和科技创新中心，成为全国第四个“双中心”城市，在秦创原“一总两带”的牵引作用下以科技赋能产业发展。下半年，继“中国－中亚峰会”后的又一重磅国际性会议，“欧亚经济论坛”于西安召开，彰显西安作为“一带一路”枢纽城市、向西开放门户的影响力，再次盘活城市发展动能。回顾2023年，甲级办公楼市场：需求端稳健发力、净吸纳量同比提升，同时业主入市策略的优化致使新增供应低于预期，空置压力短期趋缓。零售物业市场：消费需求呈结构性复苏，包含餐饮、娱乐等业态的服务零售复苏明显，但商品零售需求仍旧疲软，故商场降低租金以缓解空置压力。物流地产市场：四大主力租户（传统零售、电商、制造业、第三方物流）需求齐头并进，“零售商贸+制造业”双引擎需求格局已然成型。仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“当前的经济周期下，产业链提质升级、科技创新及扩大内需刻不容缓。过去一年，西安着眼高质量发展，稳步推进2023年全市八个方面重点工作，聚焦支柱产业的倍增突破以加快新兴产业壮大成势。西安凭借其人才聚集、科研院所、自然资源等综合比较优势，逐步承担以新能源汽车、集成电路、航天航空等高质量产业‘强链补链’的职能，带动实体经济竞争力不断增强。随着营商环境的逐步提升与经济产业基本盘的逐步强化，西安商业地产市场有望维持稳健的发展势能。”甲级办公楼市场甲级办公楼供应窗口，空置压力渐缓，租金持续承压自2023年社会复常，市场流动性恢复势头显著，助力西安甲级办公楼需求端稳步发力，全年净吸纳量实现约13.6万平方米，同比大幅增长42.5%。供给方面，由于部分业主优化入市策略与业态组合，全年新增供应低于年初预期，仅录得南飞鸿·乐荟中心IGCA（座）入市。年末空置压力短期放缓，空置率同比减少4.7个百分点，年末收至27.1%。另一方面，由于外部环境的不确定性增加、企业业务增长预期整体偏弱，需求端降本增效情绪加剧。叠加未来供应潮的临近，市场租金持续承压，年末录得平均账面租金收至92.5元/月/平方米，同比跌幅扩大约1.0个百分点至2.7%。从面积段看，市场疲态也致使较大面积的租赁决策趋于审慎，全年400平方米以上的中、大面积租赁需求占比同比缩减约6.9个百分点。需求结构方面，地产建筑（23.3%）、科技互联网（20.0%）及专业服务（15.5%）仍主导增量需求，但细分结构则有所优化迭代。“北跨”行动如火如荼，带动建筑工程与基建需求显著扩张2023年初，西安制定实施“北跨”发展行动方案，旨在引导经济要素、人口有序向城北集聚。全年共铺排287个市级北跨重点建设项目，总投资8,205.28亿元，以达到补齐城市功能和公共服务短板、扩大产业载体规模、引入龙头企业等目的。载体基建施工需求显著增长，拉动建筑工程与基建类企业及设计院、分包商等关联企业顺势扩张。2023年，建筑工程与基建板块增量需求面积同比增长27.0%，其中城北同比增长超70%，“北跨”效应立竿见影。从时间维度看，下半年的增量面积是上半年的近两倍，符合年初信号释放到租赁谈判的周期规律。从资本来源分析，国有企业仍为主要玩家，约四成的增量需求来自国央企或政府平台公司。电子商务、在线教育等互联网服务平台类企业崭露头角2023年，物流与商品流动性的恢复持续促进电商蓬勃复苏，全年西安网络交易额实现7,475.96亿元，同比增长20.58%。另一方面，在线教育自去年起迎来“营改非”的调整期，其布局与业务组合动态优化，缩减线下教学场所的同时增加线上教学比重，并积极拓宽至职业、素质及出国教育等新兴赛道。此举不仅优化了成本与收入结构，还能利用西安高校资源及较低的办公成本优势。2023年，以电商、在线教育为首的互联网服务平台占科技互联网总增量需求的近四成，多以前台业务部门为主。总体而言，在线教育选址偏好仍聚焦性价比，其后台IT技术开发等人员密集型职能的新租需求尤其偏好产业办公等较低成本的物业。未来展望：供应潮近在咫尺，市场竞争激化或促使租金下探未来，西安甲级办公楼市场仍将迎来新一轮集中供应。2024年，南飞鸿·乐荟中心IGC（B座）、国瑞·西安国际金融中心等多个甲级项目预计入市。随着市场竞争的加剧，租金预计仍将维持下行通道。特价房源常态化、租赁条款灵活化等应对方式将推动市场租金持续下行，至2024年末，甲级平均账面租金跌幅预计将同比小幅扩大。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“当前，西安商办市场仍面临供需周期性错位的短期摩擦。企业端，稳租户、省成本、储备增量需求，但须警惕对以价换量的过度依赖。配套服务在预算限制下，须瞄准企业的急优需求。城市面，产业结构调整与企业招引必然催生新兴需求，导流的主航道须抓稳。以积极心态、前瞻视野应对市场的未来挑战与结构性机遇，先行者方能引领市场，穿越周期。”零售地产市场消费整体复苏，速度不及预期2023年西安消费客流大幅回升，零售商业地产唱响恢复号角。旅游、餐饮、娱乐等线下消费需求在短期迎来高速反弹，带动消费回暖，1-11月西安限额以上消费品零售额同比上涨4.4%，报2,352.45亿元。消费回升提振市场信心，激发相关领域租赁需求，助力空置率在第二季度由涨转跌，结束7个季度的连续攀升。虽餐饮和娱乐等消费复苏明显，但零售业态需求整体疲软，新开项目表现不及预期，年末空置率仍呈微涨趋势，但一高空置项目由于商改办移出样本，在数据面致使空置率下跌，致年末西安优质零售地产平均空置率降至11.2%，同比下降0.7个百分点。租赁进入买方市场，运营商降低租金吸引商户入驻以降低高位空置率，西安优质购物中心首层平均租金同比下降1.5%，报355.9元/平方米/月。供应复暖，优质零售存量突破700万平方米2023年西安优质零售物业新增供应达2019年后的最高水平，全年共7个项目入市，总面积约58.4万平方米，较去年上升32万平方米。其中，仅原力场一个调改类购物中心落于核心商圈，其余均位于城北、高新、曲江、浐灞等非核心区域。南飞鸿乐荟中心、世纪金花New Block、大茂城、浐灞印象城等项目开业状况良好，为区域增添零售活力。截止目前，西安优质零售物业存量升至718.1万平方米。结构性复苏，服务消费恢复速度超商品零售流动放开激发服务零售需求。年初流动限制取消后，服务零售迎来快速增长。2023年国家首次增加发布服务零售额数据显示，1-11月中国服务零售额同比增长19.5%。其中餐饮表现突出，西安1-11月餐饮收入同比增加36.6%。根据仲量联行统计的西安35个购物中心数据显示，2023年餐饮的新租占比位列榜首，达27.5%。此外，娱乐、服务等业态也迎来喜人反弹，按摩、电玩等服务消费业态积极扩张，同时更多的体验体育业态，如室内滑雪场、篮球场等进驻购物中心。消费降级催生全新消费触点。经济面临挑战，民众增加储蓄减少支出，消费观日趋谨慎，消费频次减少，商品零售恢复不及预期，时尚业态尤甚，全年退租占比达32.8%。西安1-11月商品零售额同比增长仅2.9%，增速远低于餐饮，报2,211.23亿元，不考虑物价因素的情况下也仅略高于2021年同期。更具性价比的平价服饰、折扣店等受消费者青睐，迎来发展机遇，在购物中心里积极拓店。超市退租，行业调改进入密集期存量时代下，多家商场通过主力店调整、业态重构、外立面焕新、内部场景营造等方式大力调改，以适应市场变化。其中在主力店调整方面，超市首当其冲。随线上配送和社区团购的普及，线下实体超市经营承压。一方面，七鲜等新零售超市持续收缩线下门店；另一方面，传统商超因面积大、租金低，当引流能力大不如前时，对零售商业的主力店价值已不可同日而语。西安今年见证了沃尔玛、Ole、宜品等超市闭店，不少商场在租约到期后选择将超市替换为零售、餐饮或娱乐业态。未来超市在购物中心的占比将继续降低。不仅是主力店，西安更不乏商场整体调改的案例。曲江星悦荟通过外立面改造和业态调整，成为全国首个由星悦荟升级为天街的项目；中大国际南门店对室外街巷和室内进行大规模场景营造，瞄准前卫新潮的年轻客群；悦荟广场和苏宁易购广场则选择 “商改办”对原有空置面积进行盘活。零售商业市场已过高速供应阶段，更新存量物业和打造非标商业将成为未来零售商业的主旋律。未来展望商业信心仍待修复，地标商业官宣引业界关注虽客流恢复如常，但经济仍面临挑战，消费有收缩迹象，品牌开店观望情绪浓厚，致招商进度放缓，部分未来项目延迟开业计划。消费完全恢复尚需时日，空置率预期仍有上行压力，运营商或将继续降低租金让利租户，维持相对稳定的品牌业态竞争力。仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“未来西安将迎来多个城市地标，太古里、万象城等标杆性商业官宣，引发业界热议，将补齐西安高端商业的短板。千年古都的西安最不缺的就是文旅消费资源，西安商业如何与城市历史人文基底有机结合，并发展更多具有多元空间形态的商业载体，也将从供给侧为城市界面注入新鲜活力。高端与非标将是未来西安商业的关键词。”物流地产市场2023年普洛斯咸阳文体物流园、安博国际港务区物流中心、平安长安物流园二期、菜鸟网络沣东物流园二期四个项目交付使用，新增高标仓面积共计29.6万平方米。西安高标仓市场需求较上年同期大幅反弹114.4%至45.2万平方米，市场活跃度显著提升。高标仓四大主力租户，即传统零售、电商、制造业、第三方物流齐头并进，“零售商贸+制造业”双引擎需求格局已然成型。活跃的市场需求带动全市整体空置率较2022年末下降5.1个百分点，收至13.3%。年度关键词一：“新能源、新智造”，新能源制造商跻身高标仓年度第二大需求行业2023年，制造业在西安仓中的新租占比已达到28%，不同于2022年由比亚迪零部件主导的仓储需求。2023年围绕“新能源、新智造”已形成新能源产业相关的储能电池、动力电池、新材料加工制造，以及新能源汽车售后零部件存储两大需求类型。其中沣东子市场高标仓项目对区域有限的高标准工业厂房设施形成有效补充，持续引入新能源电池、新材料加工装配、检验检测等环节制造商。而空港子市场则由于毗邻物流运输辐射范围广阔的福银、连霍国家级高速公路，吸引车企售后零部件区域分拨仓库、乃至本土汽车厂商零部件全国分拨仓库进驻。年度关键词二：“触底企稳”，空港子市场空置率降至个位数空港作为西安存量最大的子市场，过去数年一直饱受高供应困扰。而2023年，受社区团购赢家通吃市场后业务增长，以及不断扩容的新能源汽车后市场所带来的零部件仓储需求，辅以空港项目业主“以价换量”的租金策略影响，全年该子市场去化面积达到29.4万平方米的历史高位，带动子市场的空置率同比大幅下降20.1个百分点至8.9%。社区团购、快递快运、汽车零配件三大业务集群于空港集聚度进一步提升。然而另一方面，空港子市场租金跌幅也居各子市场首位，2023年累计下跌10.8%，报17.8元/平方米/月，并带动全市平均净有效租金同比下降3.9%，收至22.5元/平方米/月。2024年关键词：“子市场洗牌”，传统综合电商规模化扩张时代一去不复返2023年，传统综合电商平台商品零售额增长“失速”，京东财报显示，第三季度京东一般商品零售收入同比下降2.0%，3C及家用电器商品销售收入同比无增长。而老对手淘宝天猫集团2023年GMV也录得个位数负增长。商品零售增长放缓一定程度限制传统电商平台和其商户的用仓需求。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“2024年深度绑定京东仓储需求的国际港务区子市场，以及即将迎来阿里菜鸟大体量新项目的高新子市场，在传统综合电商仓储需求趋缓的预期下，难以依靠单一电商企业大规模去化，2024年西安物流子市场租户结构或将进一步洗牌。”
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